מאת
ברי צ'רניאבסקי, שמאי מקרקעין
יוני צ'רניאבסקי, שמאי מקרקעין
פורסם בכתב העת 'מקרקעין וערכם' | מרץ 2016
מבוא
טבלת הקצאה ואיזון קלאסית נדרשת לפי הדוגמא הקלאסית הבאה: שטח ריק בן עשרות דונמים בחולותיה של עיר תוכנן לפני עשרות שנים כשטח לבניית קוטג'ים. השטח נותר לא בנוי ולאחר עשרות שנים נערכת תכנית חדשה לבניה רוויה למגורים אשר מחייבת גם שטחים ציבוריים לדרכים, בתי ספר, גני ילדים, גינות ציבוריות וכו'. המתכנן מקצה "תאי שטח" חדשים לתכנון החדש והשמאי מכין טבלה בה לכל בעל חלקה ישמר במצב החדש השווי היחסי שהיה לו במצב הקודם/הנכנס.
כאשר השטח המתוכנן איננו ריק אלא על חלקו ישנם מבנים אזי המצב מסובך יותר. בתקן השמאי מס' 15 ישנן הנחיות כיצד לבצע את טבלת ההקצאה והאיזון במצב זה, אך עדיין קיימים חילוקי דעות בין שמאים, עורכי דין והעוסקים בתחום, בנוגע להוראות תקן זה.
ברור כי מחוקקי חוק התכנון והבניה מ- 1965, אשר מחייב הכנת טבלת הקצאה ואיזון לא צפו כי יהיו גם תכניות הכוללות מבנים ("מחוברים") ולא צפו כי יהיה צורך בטבלאות אלה בתכניות "פינוי-בינוי". החידושים הללו בתכנון לא לוו בהתאמות משפטיות ראויות.
לתכניות "פינוי-בינוי" ישנם מספר מאפיינים אשר שונים מתוכניות רגילות ולפיכך טבלת הקצאה ואיזון הדרושה ומתאימה בתכנית רגילה איננה מתאימה בתכנית "פינוי-בינוי".
תכנית פינוי-בינוי מאופיינת בכך שהדירות הקיימות יהרסו ובמקומן יקבלו בעלי הדירות שנהרסו דירות חדשות בבנין חדש או במספר בנינים חדשים. כמו כן, נוסף לבעלי הדירות במצב הנכנס, גם היזם שאיננו נמצא כלל במצב הנכנס (איננו בעל דירה כלשהי) אך הוא מקבל את מרבית הדירות החדשות במצב החדש. וכל זאת, כאשר מתחייבת טבלת הקצאה ואיזון לפי החוק כי מספיק ששתי חלקות אוחדו, או שחלקה אחת פוצלה, כדי לחייב בהכנתה של טבלת הקצאה ואיזון.
כלומר, קיימים שני מאפיינים בתכנית פינוי–בינוי שהינם שונים מתכנית רגילה:
בתכנית איחוד וחלוקה "רגילה" עורכים טבלת הקצאה ואיזון בין בעלי החלקות. אולם, בפרויקט פינוי בינוי לכל בעל דירה, כלומר לכל בעל תת חלקה, הסכם פינוי בינוי שבו מובטחת לו התמורה בפרויקט על בסיס המו"מ שהתנהל בינו ובין היזם. בעלי הדירות והיזם אינם מחויבים כמובן לבצע "איזונים שמאיים" כמשמעותם בטבלאות הקצאה ואיזון, ולפיכך, טבלאות הקצאה ואיזון לא יכולות לבטא את ולשקף את מערכת ההסכמים שבין היזם ובעלי הדירות המיועדות לפינוי.
בתכנית רגילה ישנה זהות בין הבעלים במצב הנכנס ובמצב היוצא. בתכנית פינוי-בינוי אין זהות כזו כי במצב היוצא יווסף היזם אשר יקבל נתח גדול מהזכויות החדשות אע"פ שלא היה בנמצא במצב הנכנס.
השיטה הנהוגה כיום והבעיתיות הגלומה בה
כיום, השיטה הנהוגה בדרך כלל הינה לאשר בועדה המחוזית תכנית פינוי-בינוי ללא איחוד וחלוקה, כלומר ללא טבלאות איזון, ולפיכך זוהי תכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. במצב זה נדרשים הכנה ואישור של תכנית נוספת בסמכות הועדה המקומית – תכנית הכוללת איחוד וחלוקה וטבלאות הקצאה ואיזון, שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה. כלומר, הבעיה של ביצוע איחוד וחלוקה וטבלאות הקצאה ואיזון אינה נפתרת בועדה המחוזית אלא רק מועברת לטיפולה של הועדה המקומית. כך למעשה מוארך בפועל ההליך התכנוני בצורה משמעותית ללא צורך והצדקה וללא יתרון תכנוני או קנייני. ההליך התכנוני עלול להתארך עוד יותר כאשר נדרשת טבלת איזון והקצאה הנערכת לפי תקן 15 המחייב להביא בחשבון את המבנים ("מחוברים") המיועדים להריסה - במצב זה השמאי שמכין את טבלת ההקצאה והאיזון נדרש להעריך את שווי המבנים ולשם כך הוא צריך לבקר בדירות או לכל הפחות להעריך את שווי כל המבנים בתכנית. במצב דברים זה עלולים להיות בעלי דירות שיקשו ויעכבו את הליך הכנת הטבלה ויעכבו את ההליך התכנוני - אם על ידי מניעת השמאי לבקר בכל הדירות, אם על ידי התנגדויות להערכות השמאי בנוגע לשווי המבנים וכיוצ"ב. וכידוע, הליכי ההתנגדויות לטבלאות איזון והקצאה עלולים להיות סבוכים וארוכים מאד.
גם במקרים שבהם מאושרת תכנית פינוי בינוי בועדה המחוזית ותכנית זו הינה תכנית איחוד וחלוקה הכוללת טבלאות הקצאה ואיזון, הרי שטבלה זו אינה משקפת ואינה מבטאת את המצב העובדתי האמיתי, שהרי טבלה זו אינה כוללת את חלוקת הדירות בין היזם ובין בעלי הדירות, ואינה מבטאת את ההסכמים שנערכו בין היזם ובין בעלי הדירות המיועדות לפינוי. כלומר, טבלה זו סותרת בהכרח את המצב העובדתי האמיתי שבו נמצא הפרויקט לפינוי בינוי ואינה תורמת לקידומו. נהפוכו – מאחר והטבלה אינה משקפת את המציאות בצורה נכונה היא עלולה להטעות ואף לעכב את קידום התכנית והפרויקט.
לפיכך, דווקא בתכניות פינוי בינוי, שהן צו השעה בעת משבר הדיור הנוכחי, יש לפשט את הליכי התכנון ככל הניתן ולוותר על הדרישה הקיימת כיום בחוק להכין טבלת איזון והקצאה בשלב אישור התכנית.
הפתרון המוצע
אנו מציעים כי נושא טבלת ההקצאה/האיזון בתכנית פינוי-בינוי יחולק לשניים:
בשלב ראשון, כחלק ממסמכי התכנית שתאושר תהיה טבלה "תכנונית" בין החלקות בלבד כאשר במצב הנכנס יירשמו החלקות הנכנסות עם שטחן ויעודן ובמצב היוצא יירשמו המגרשים החדשים עם שטחם וייעודם החדש. הטבלה ה"תכנונית" לא תהא טבלת הקצאה ואיזון כמשמעותה בחוק ולא תבטא איזון שמאי בין החלקות וכיוצ"ב. ניתן יהיה לממש את התכנית על כל סעיפיה כולל הפרשת השטחים לצרכי הציבור ופיתוחם, אך למעט מתן היתר הריסה/בניה בחלקות המיועדות לפינוי.
בשלב השני, כחלק מההתניות למתן היתר הריסה/בניה תצורף טבלת הקצאה (בהסכמה) המתארת את המצב הנכנס של בעלי הדירות בכל החלקות ואת ההקצאה האמיתית להם וליזם במצב היוצא, לפי תאי השטח החדשים. טבלת הקצאה זו תהיה תואמת להסכמים שנחתמו בין בעלי הדירות ובין יזם התכנית.
דוגמא ליישום ההצעה בתכנית פינוי-בינוי פשוטה
להלן דוגמה פשוטה לתכנית פינוי בינוי.
מצב נכנס: 2 חלקות ועל כל חלקה בנין בן 3 קומות בו 18 דירות. בסך הכל 36 דירות בשני המבנים.
מצב יוצא: 4 חלקות מהן 2 חלקות למגורים ועל כל חלקה בנין בן 12 קומות ובו 54 דירות ובסך הכל – 108 דירות. חלקות נוספות הוקצו לדרך ולשצ"פ.
בשלב הראשון, תיערך טבלה תכנונית כדלקמן:
כלומר, הטבלת הראשונה בתכנית הינה טבלה תכנונית, אשר איננה כוללת איזון בין בעלי הדירות ואינה כוללת איזון בין החלקות הנכללות בתכנית.
בשלב השני תיערך טבלת הקצאה, אשר היא למעשה העתקת הסכמי היזם עם בעלי הדירות. לפיכך, לא יינתן היתר הריסה ללא הסכמת כל בעלי הדירות. היה וישנו "דייר סרבן" אזי כל עוד לא הסכים הדייר הסרבן לא יינתן היתר ההריסה. כלומר, ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות לא תתממש התכנית החדשה של פינוי-בינוי.
לפיכך, כאשר יש איחוד או חלוקה של חלקות אז יהיה צורך בטבלת הקצאה בלבד (ללא צורך באיזון) מאחר וקיימת, או חייבת להיות, הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות ערב מתן היתר הריסה/בניה.
המסקנה הינה כי בפועל לא נדרשת טבלת הקצאה ואיזון כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (ס' 122) אלא נדרשת טבלת הקצאה מוסכמת, שהינה פועל יוצא של הסכמות היזם עם כל בעלי הדירות.
קובץ להורדה