מאת
ברי צ'רניאבסקי, שמאי מקרקעין
יוני צ'רניאבסקי, שמאי מקרקעין
פורסם בכתב העת 'מקרקעין וערכם' | יוני 2017
ביום 21 ביוני 2016 פסק בית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בתיק ע"א 33851-04-15, כי כאשר בית משותף נהרס אזי רישומו של הבית המשותף בטל ובמסגרת פירוק השיתוף אין מקום להתחשב בשווי ההיסטורי של הדירות שנהרסו, ואמת המידה היחידה היא חלקו היחסי של כל אחד מהבעלים ברכוש המשותף (מה שמכונה "מדד שטח הרצפה") (הדגשות שלנו).
לפיכך, חלוקת הזכויות נערכת לפי קריטריון אחד אשר לפיו נרשמו בזמנו חלקם היחסי של כל בעלי הזכויות בבית המשותף והוא קריטריון שטח הרצפה בלבד.
האם קריטריון זה חוקי? צודק?
פסיקת בית המשפט היתה חיובית ברוב של שניים (כב' השופטים י.שנלר וח. ברנר) מול דעתו החולקת של השופט ד"ר ק. ורדי.
דעתם של רוב השופטים נסמכה על פרשנותם לחוק לפיה בפירוק שיתוף כל שותף מקבל אך ורק את חלקו היחסי במקרקעין המשותפים ולפיכך הקנייה של חלק יחסי גדול יותר למי מהבעלים הינה בסתירה לחוק.
נציין כבר עתה כי התוצאה השונה, והצודקת לטעמנו, אליה הגיע כב' השופט ד"ר ורדי קיבלה חיזוק אפילו בדברי השופט אב"ד ישעיהו שנלר, אשר אמנם כתב כי "כל עוד המחוקק אמר דברו בצורה ברורה וחד משמעית ואף תוך התייחסות לתקנון, אין מקום לנקוט בפרשנות אחרת", אולם כב' השופט שנלר הוסיף כי "הנה כי כן, יכול והתוצאה אליה הגיע חברי, כב' השופט ד"ר ורדי, במקרה הקונקרטי אולי ראויה יותר..." (הדגשה שלנו).
הרס מבנים במסגרת פינוי-בינוי
נבדוק עתה איך פועל "השוק" ועל מה הוא נסמך, במרבית ההריסות שמתבצעות במסגרת תכניות פינוי-בינוי ואשר במסגרת זאת ייהרסו מאות בתים בתקופה הקרובה.
האם בפועל בעלי הדירות בבניינים שנהרסים (ו"ביתם המשותף" מתפרק) מקבלים "תמורה" שזהה לחלקם היחסי ברכוש המשותף?
התשובה שלילית.
חלוקת התמורות הראויה לבעלי הדירות בבניינים שנהרסים/ייהרסו מתבססת אמנם גם על קריטריון שטח הדירה – שהוא כזכור הקריטריון היחיד לפיו נפסקה הפסיקה דלעיל – אולם לא רק עליו. הקריטריונים הנוספים שואפים להביע את השווי היחסי של הדירות שנהרסות.
תקן מס' 21 של מועצת שמאי מקרקעין שמנחה בעניין נושאים שמאיים-כלכליים בתכניות פינוי-בינוי אומר בין היתר בחלק ג' הדן בעריכת שומה לבדיקת התמורה לבעל דירה מסויימת בתכנית פינוי-בינוי בהתאם לתקנה 19 לתקנות פינוי בינוי (פיצויים), כדלקמן: "ככלל, הזכויות התייחסו למלוא הזכויות בנכס. ככל שהובא לידיעת השמאי כי בנכס קיימות זכויות שאינן רשומות, יפרט השמאי זכויות אלה, ככל שהן רלוונטיות למסקנות השומה" (סעיף 6.9).
וכן מוסיף התקן –
העקרונות לפיהם השמאי יבדוק אם דירה קיבלה את המגיע לה הם:
1) שטח הדירה,
2) הצמדות המשפיעות על שווי הנכס,
3) מיקום הדירה (מקומה 5 ומעלה השמאי יבחן את ההשפעה של הקומה על שווי הדירה)
4) יובא בחשבון שיפוץ פנימי בתוקף ל- 5 שנים.
ובהנחיה כוללת – מוסיף התקן - כי "ככל שמצא השמאי כי קיים שוני בין הדירה המסוימת לבין הדירות האופייניות במתחם, רשאי השמאי להציע את דרך האיזון על מנת שהתמורה שתוענק לבעל הדירה תהיה כדאית כלכלית".
לסיכום, בהריסת מבנים בתכניות פינוי-בינוי אין הסתמכות בלעדית על חלקו היחסי של כל בעל יחידה לפי שטחו היחסי ברכוש המשותף אלא יש להסתמך על קריטריונים נוספים המפורטים לעיל אשר מקנים לבעלי היחידות שווי השונה מ"השווי" המבוסס על שטח הרצפה בלבד.
איך ניישם חלוקה צודקת בין בעלי הנכסים בבית משותף?
דעתו של כבוד השופט ד"ר קובי ורדי הינה:
"יתכן ויש מקום גם לחקיקה/תיקוני חקיקה להסדרת הסיטואציה, אך גם בלעדי חקיקה שכזו, אני סבור שיש ליתן פרשנות שכזו המביאה לכך שכל בעל זכות יקבל אמנם את אותו חלק כפי שהיה לו במקרקעין טרם ההריסה, ברם שוויו של חלק זה יקבע בהתאם לשוויו ההיסטורי שלו שכן רק פרשנות שכזו תביא לתוצאה הראויה הצודקת.
וממשיך כב' השופט ורדי:
"לטעמי, כשם שבמקרה שהבנין המשותף היה נשאר קיים ולא נשרף/נהרס, ו/או היה מוקם/נבנה מחדש, שאז היו מתחשבים בזכויות הקנייניות ושוויין בפועל בהתאם לחלוקת הזכויות, כך אין מקום לשנות זאת במקרה דנן שהבניין נשרף/נהרס והוא לא שוקם ונבנה מחדש, באופן שפעולה שכזו יכולה להביא לפגיעה קשה בזכויות הקנייניות של חלק מהצדדים ולחוסר צדק ולעוול ותוצאה שכזו יכולה במקרים מסויימים (ואינני קובע שזה המקרה) "לשחק" לידיהם של בעלי הרוב של הזכויות במקרקעין שיכולים להתעשר כתוצאה ממהלכים משפטיים כאלו או אחרים, וזאת בזמן שלא קיימת הכרעה משפטית אחרת בהליכים משפטיים המונעת תוצאה כשכזו."
וד"ר ורדי מסביר את עמדתו לפי הדוגמה הבאה אותה הביא (להלן בהתאמות קלות):
"כדי להמחיש את העוול היכול להיגרם...אפנה לדוגמה (הבאה):
טול מצב שיש מגרש מקרקעין של דונם אחד שהזכויות בו במושע שעליו בנויים 4 קוטג'ים, מגרש הצמוד לים, הרשום כולו כבית משותף, המוצע למכירה ב- 16 מיליון ש"ח, וקונים אותו 4 שותפים באופן שכל אחד מהם קונה 250 מ"ר קרקע, שעליו בנוי ביתו.
המגרש הוא צר וארוך ורק שותף אחד נהנה מהנוף לים ושלושת האחרים לא. לכן, ארבעת השותפים רוכשים את המגרש ב- 16 מיליון ₪, כאשר השותף הראשון המקבל את הקוטג' הפונה לים משלם 10 מיליון ₪ ו- 3 השותפים האחרים משלמים כל אחד 2 מיליון ₪ עבור הקוטג' שלהם.
לימים, פורצת שריפה או מתרחשת רעידת אדמה וכל הקוטג'ים נהרסים.
השותף הראשון מבקש לשקם את הנכס ולבנות מחדש את הקוטג'ים לפי סעיף 60 לחוק המקרקעין, ברם שלושת השותפים האחרים מסרבים לכך, המפקח מבטל את הרישום של הבית המשותף לפי סעיף 147 לחוק המקרקעין והנכס הולך להליך של פירוק שיתוף, כשהשמאות זהה למחיר שהנכס נרכש, דהיינו 16 מיליון ₪ לכל הנכס, כשהיא לוקחת בחשבון בהערכת שווי הנכס גם את החלק במגרש עם הנוף לים המעלה באופן משמעותי את שווי הנכס.
לפי שיטת הרישום היחסי, במקרה של פירוק שיתוף יהיה זכאי כל אחד מארבעת השותפים לסכום של 4 מיליון ₪ (16 מיליון ₪ לחלק 4), וזאת במקרה כאמור שהשותף הראשון רכש את הנכס ב- 10 מיליון ₪ בגלל הנוף לים (שזה שווי הנכס בשוק).
התוצאה הברורה הינה שהשותף הראשון (המיעוט) מקופח ונעשה לו עוול באופן שנגרעים ממנו 6 מיליון ₪ (60% משווי הנכס שרכש ב- 10 מיליון ₪).
יש לציין שכל אחד מהשותפים מקבל בפירוק השיתוף 250 מ"ר (קרקע) אך יש הבדל תהומי בשווי הזכות שהיה לכל אחד מהם קודם לכן, לפני ההריסה, לבין שווי הזכויות לאחר ההריסה, וכן השותפים האחרים נהנים מכך שהשמאות לוקחת בחשבון את שווי החלק שקרוב לים שהוא זה שמעלה את ערך הנכס כולו.
לעומת זאת, הפרשנות הראויה והצודקת לדוגמה שהבאתי, גם בפירוק שיתוף יקבל כל אחד מארבעת בעלי הזכויות שטח קרקע של 250 מ"ר, ברם שוויו בעת פירוק השיתוף יהיה שונה ויושפע מהשווי ההיסטורי של הזכויות באופן שבדוגמא שלנו יקבל בעל הזכויות בדירה שפנתה לים 10 מיליון ₪ ושלושת בעלי הזכויות יקבלו כ"א 2 מיליון ₪ (בדיוק כפי ששילמו עבור הזכויות שרכשו)."
אנו תומכים בדעתו העקרונית של ד"ר ורדי אולם מציעים את השיטה השמאית החילופית שלהלן כשיטה הנכונה לחלוקה הצודקת בין בעלי הנכסים בבית שנהרס:
השווי היחסי של בעלי הנכסים ייאמד לפי השווי היחסי של הקרקע המתאימה לכל בעל נכס. לפי דוגמת ד"ר ורדי – בעל הקרקע הנהנה מהנוף יהיו לו 62.5% מהזכויות (10 מיליון חלקי 16 מיליון ₪) ולכל אחד מהשלושה האחרים – תתחלק היתרה שווה בשווה – 12.5%.
איך ניישם זאת למשל בדוגמת בית בן 20 קומות אשר בקומת הקרקע שלו בנויות חנויות ומעליהן 18 קומות מגורים? שמאי יודע להעריך מה שווי הקרקע לחנות בקומת הקרקע ומה שווי דירה בקומה מסויימת לעומת קומה אחרת ולהבחין בשווי הדירה לפי כיוון עם נוף לעומת כיוון ללא נוף ולגזור את שווי הקרקע המתאים לכל יחידה בבנין. כלומר – השמאי יעריך את שווי הקרקע לכל יחידה !
וזאת, אגב, בהיפוך גמור לדעתו של כב' השופט ח' ברנר אשר כותב (בסעיף 7): " ההבדל בשווי בן הדירות השונות אינו נעוץ איפוא במרכיב הקרקע, אלא במרכיב המבנה (הדגשות שלו).
זוהי בדיוק הטעות "השמאית" כי ההבדל בין מחירי הדירות הבנויות, בהנחה ששטחן זהה והבינוי הפיזי בהן זהה, נובע אך ורק ממיקומן במבנה, דהיינו משווי הקרקע של כל דירה, בדיוק לפי דוגמתו הנכונה של כב' השופט ד"ר ורדי.
ועוד נסביר, כי ההשקעות שכל בעל דירה ביצע בדירתו אמנם אינן רלבנטיות לחלוקה היחסית של השווי בין בעלי דירות שביתם נהרס (בתקן 21 המצוטט לעיל ניתן משקל קטן לשיפוץ שנערך ב- "5 השנים האחרונות" אולם מובן שהערכת שווי שיפוץ זה יכולה להיעשות רק אם הבנין טרם נהרס).
לענין שווי המבנה נוכל אף ליישם כאן את דעתם של שלושת שופטי בית המשפט העליון (כב' השופטים א. רובינשטיין, ע. פוגלמן ו-א. שהם) בפסיקתם בע"א 147/14 מיום 31.12.04, בענין שונה אולם רלבנטי לעניינו (סעיף 17) אשר אומרים כך: "מקום ששני בעלי מקרקעין השקיעו השקעות שונות בחלקותיהם (...), מידת ההתעשרות השונה של כל אחד מהם... אינה רלבנטית לשווי השוק האובייקטיבי...".
כלומר, כל בעל נכס היה יכול להשקיע יותר או פחות בנכסו אך השקעה או חוסר השקעה של בעל נכס לא אמורים להשפיע על התמורה של שכנו בעוד ששווי הקרקע היחסי הוא זה שמשפיע אובייקטיבית על שווי כל נכס ונכס.
האם יש צורך לשנות את החוק?
זוהי שאלה משפטית שאיננה בגדר מקצוענו. אולם, נזכיר את קיומן של הוראות חלוקת הזכויות בין בעלי נכסים כאשר נדרשת טבלת הקצאה ואיזון לפי חוק התכנון והבניה. בטבלאות אלה אומדים השמאים את הפרמטרים המשפיעים על שווי הקרקע של כל יחידה ומייחסים מקדמים יחסיים בנושאים כגון: מיקום, גודל, צורה, נוף, מטרדים. כל הנושאים הללו משפיעים על שווי הקרקע של כל יחידה.
כלומר, ניתן ליישם את עקרונות טבלת האיזון הקיימת בחוק לגבי בנין שנהרס ואשר לפיה מתקבל שווי יחסי נכון בין כל בעלי הנכסים במקום "שווי", לכאורה, המבוסס על שטח רצפה יחסי בלבד.
לסיכום, יישום עקרונות הכנת שומת טבלת האיזון יביא לתשובה חיובית לשאלה אותה העמיד ד"ר קובי ורדי בפתיח של פסק דינו דלעיל: "מהי התוצאה הצודקת, ההגיונית והנכונה משפטית?".
קובץ להורדה: