מאת
ברי צ'רניאבסקי, שמאי מקרקעין
יוני צ'רניאבסקי, שמאי מקרקעין
פורסם בכתב העת 'מקרקעין וערכם' | דצמ' 2012
בחודש דצמבר 2011 התפרסם ב"מקרקעין וערכם קל"ג ( 133 )" מאמר מאת השמאי אחיקם ביתן ששמו "מבט חדש על עיקרון השווי היחסי בחלוקה חדשה".
במאמרו מציע ביתן "דרך כוללת חדשה אפילו תהיה כרוכה בשינוי חקיקה", אשר תחליף את הלכת איראני והוראות ס' 122 לחוק. ביתן מציע כי ההקצאה בהליך איחוד וחלוקה מחדש תתבצע לפי התרומה של כל אחד מהבעלים ולא לפי השווי היחסי "במצב הנכנס" כפי שנקבע בסעיף 122 לחוק.
ביתן אינו מסכים כי עקרון שימור השווי היחסי הוא אכן הפתרון הצודק, וכך הוא כותב:
"הצדק ההולם שאני רואה אותו בהקשר של איחוד וחלוקה, הגם שזו פעולה כפויה של המערכת השלטונית על בעלי הקרקע, הוא לפי שני הכללים הבאים:
1. השווי החדש של המגרש המוקצה לחלקה הנכנסת לא יפחת משוויה המוחלט המקורי.
2. תוספת השווי, הנוצרת מפעולת האיחוד והחלוקה, יהיה בהתאם לתרומה של כל אחת מהחלקות לשווי זה. שתי ההנחות הנ"ל מביאות לפתרון חד ערכי בהתאם לתורת המשחקים."
לב המאמר של ביתן, החידוש שהוא מציע, מצוי בדוגמה בעמ' 79-80 במאמרו. להלן הדוגמה:
חלקה א': שטחה 1,000 מ"ר, שוויה הנוכחי 90 ש"ח. באמצעות תכנון חדש שאינו תלוי באף חלקה אחרת ניתן יהיה לבנות על החלקה 10 יח"ד ושווי החלקה יהיה 100 ש"ח.
חלקה ב': שטחה 2,000 מ"ר, שוויה הנוכחי 60 ש"ח. באמצעות תכנון חדש שאינו תלוי באף חלקה אחרת ניתן יהיה לבנות על החלקה 16 יח"ד ושווי החלקה יהיה 160 ש"ח.
סה"כ ניתן יהיה לבנות על 2 החלקות 26 יח"ד = 260 ש"ח. אולם, אם החלקות תתאחדנה יוכלו לקבל במשותף 30 יח"ד = 300 ש"ח.
כעת נשאלת השאלה כיצד לחלק 30 יח"ד ( 300 ש"ח) אם החלקות תתאחדנה? לפי ביתן ההקצאה הצודקת אינה הקצאה המבוססת על השווי היחסי הנכנס של כל אחת מהחלקות ומסביר: "תוספת יחידות הדיור כתוצאה מהקואליציה" והעובדה כי רק בשיתוף אפשר לקבל 4 יח"ד נוספות, מביאה למסקנה המתבקשת כי יש לחלקן שווה בשווה בין בעלי הקרקע (ההדגשה של הח"מ)". לפיכך, חלקה א' תקבל 12 יח"ד = 120 ש"ח ( 10 יח"ד + 2 יח"ד) חלקה ב' תקבל 18 יח"ד = 180 ש"ח ( 16 יח"ד + 2 יח"ד).
לטענת ביתן זוהי החלוקה הצודקת והנכונה. לטענתו, התמוהה בעינינו, התמורה צריכה להיות באופן יחסי לתשומות והגדרת התשומות היא לדעתו התרומה ליצירת תוספת השווי החדש, וכי לשווי הקודם, המוחלט והיחסי, אין כל קשר לתרומת החלקה לעליית השווי עקב התכנון החדש, והשווי כשלעצמו אינו יכול להוות תשומה. כמו-כן, טוען ביתן כי הדרך הנכונה והצודקת לחלק את עוגת תוספת השווי היא לפי תרומתן של כל אחת מהחלקות הנכנסות לשווי החדש וכי תורת המשחקים בהקשר של פתרון משחקים שיתופיים יכולה להביא לפתרון המיוחל והצודק.
עד כאן סיכום הצעתו וטיעוניו של ביתן כפי שהבינונו ולהלן תגובתנו:
1. ההיבט השמאי
הרעיון כי "חלוקת העוגה" בין בעלי החלקות יכולה להיעשות לפי מידת ה"תרומה" של כל אחת מהחלקות ל"יצירת העוגה" איננו רעיון חדש. למשל, במאמרם של ברי צ'רניאבסקי ויוני צ'רניאבסקי "הקצאה כפויה של זכויות בתכנית איחוד וחלוקה מחדש – האם לפי תרומת הבעלים לתכנית או לפי שווי נכסיהם?"1 נדונו בהרחבה "עקרון השווי היחסי" ו"עקרון התרומה היחסית" והוצע לשלב בין העקרונות כ"דרך המלך" לחלוקת העוגה בתכניות איחוד וחלוקה. מאחר והשמאי ביתן שולל לחלוטין את ההצדקה להתחשב בשווי החלקה במצב הנכנס ("לשווי הקודם, המוחלט והיחסי אין כל קשר לתרומת החלקה לעליית השווי..") מתייתרת בהקשר למאמרו של ביתן השאלה כיצד נכון להעריך את שווי החלקות במצב הנכנס2 ונותרת השאלה כיצד נכון להגדיר את ה"תרומה" של כל אחד מהבעלים לתכנית. במאמר הנ"ל של צ'רניאבסקי הוגדרה ה"תרומה" של כל חלקה לפי שטחה בלבד (זאת כאשר המצב הנוכחי של החלקות מבחינה תכנונית ופיזית איננו תורם ליצירת הערך במצב התכנוני החדש).
לפי השמאי ביתן, בדוגמה שהוא מביא במאמרו, יש לחלק את 4 היח"ד שנוספו עקב יצירת ה"קואליציה" בין חלקות א' ו-ב' "שווה בשווה". זאת לדעתו "המסקנה המתבקשת" כאשר התוספת של 4 היח"ד תלויה בהסכמת הבעלים של שתי החלקות. אולם, האם החלוקה "שווה בשווה" היא אכן המסקנה המתבקשת?
נניח לצורך הדוגמה כי במקום חלקה א' ששטחה 1,000 מ"ר היו 2 חלקות ששטח כל אחת מהן 500 מ"ר, ונניח שאפשרויות התכנון לא משתנות. במקרה זה היו 3 חלקות והייתה נדרשת הסכמה של שלושת בעלי החלקות ליצירת הקואליציה. לפיכך,לפי עקרון השמאי ביתן היתה התוספת של 4 היח"ד מתחלקת שווה בשווה בין 3 החלקות: הבעלים של חלקה ב' היה מקבל 1.33 יח"ד (במקום 2 יח"ד) ושני הבעלים המהווים יחדיו את חלקה א' היו מקבלים 2.67 יח"ד במקום 2 היח"ד שהוקצו לחלקה א' לפני שהיא פוצלה לשתי חלקות. כלומר, ביישום הרעיון שיש לחלק את תוספת השווי שווה בשווה בין מספר הבעלים בתכנית (מאחר ונדרשת הסכמת כולם ליצירת הקואליציה) ככל שחלקה א' תפוצל יותר ויותר כך תלך ותיפחת ההקצאה לבעלים של חלקה ב', ולהיפך – ככל שחלקה ב' תפוצל יותר ומספר הבעלים לו נדרשת ההסכמה ילך ויגדל כך תלך ותיפחת ההקצאה של חלקה א'. למעשה, במצב זה לכל אחת מהחלקות כדאי להתפצל עוד ועוד מאחר וכל פיצול מגדיל את ההקצאה שלה על חשבון החלקה האחרת. לפיכך, מבחינה רעיונית כל אחת מהחלקות תתפצל עד לפיצול התכנוני המקסימאלי האפשרי, ונניח לצורך ההמחשה שהיחידה האחרונה שתיוותר, אשר אינה ניתנת לפיצול, הינה מגרש בשטח של 250 מ"ר. כלומר, בסופו של הליך הפיצול יחולקו 4 היח"ד שווה בשווה בין 12 בעלים מהם נדרשת ההסכמה ליצירת הקאוליציה: 4 בעלים ש"נולדו" מחלקה א' ו- 8 בעלים ש"נולדו" מחלקה ב'. לפיכך, כל הבעלים שמקורם בחלקה א' יקבלו 4/12 מתוך 4 היח"ד וכל הבעלים שמקורם בחלקה ב' יקבלו 8/12 מתוך 1/3 ). שכלול , 4 היח"ד – בדיוק לפי יחס השטחים של החלקות במצב הנכנס ( 2/3 הרעיון שיש לחלק את תוספת השווי שווה בשווה בין מספר החלקות (ולצורך הפשטות בין מספר הבעלים) מביא לתוצאה שהצגנו לעיל ולפיה החלוקה תהיה לפי השטח היחסי של כל חלקה במצב הנכנס. ואכן, התוצאה לפיה כל אחת מהחלקות זוכה להקצאה לפי תרומת השטח שלה לתכנית נראית הגיונית יותר מאשר התוצאה לפיה מתחלקת תוספת השווי לפי מספר החלקות (או ה"בעלים" או ה"שחקנים"): נניח כי חלקה אחת נכנסת לתכנית עם 1,000 מ"ר וחלקה אחרת נכנסת לתכנית עם 1 מ"ר אך נדרשת הסכמת שני הבעלים לתכנית – האם ראוי לחלק בין החלקות את תוספת השווי שווה בשווה? התשובה לכך ברורה.
2 . היבט תורת המשחקים3
השמאי ביתן טוען במאמרו כי חלוקת תוספת השווי "שווה בשווה" בין מספר הבעלים הנדרשים להסכים לאיחוד חלקותיהם הינה החלוקה הנכונה והצודקת והיא מושגת עפ"י "תורת המשחקים בהקשר של פתרון משחקים שיתופיים", וכי הפתרון הינו "חד ערכי בהתאם לתורת המשחקים".
יש לסייג קביעה זו. תורת המשחקים מציעה מגוון רחב של פתרונות למשחקים שיתופיים. התאמתו של פתרון לבעיה "מן החיים" תלויה בפרמטרים הרלוונטיים של הבעיה שאותם נרצה להביא לידי ביטוי. תורת המיקוח, למשל, מניחה מצב התחלתי של אי הסכמה— מצב שיתמיד אם הצדדים המתמקחים לא יגיעו לידי הסכמה. אכן, פתרונות שונים של בעיות מיקוח ימליצו על חלוקה שווה של הרווחים הצפויים מעבר לנקודת אי ההסכמה. זהו הפתרון המוצע ע"י ביתן.
בתורת המיקוח אין קשר סיבתי או פונקציונלי בין נקודת אי ההסכמה וההסכמים האפשריים. משום כך, שימוש בתורת זו בהקשר שלפנינו איננו מביא לידי ביטוי פרמטר חשוב של הבעיה. ברור שבבעיה שלנו יש קשר הדוק בין נקודת אי ההסכמה (שווי הנכסים לפני איחודם) לבין ההסכמים האפשריים. הרי הרווחים הנובעים מאיחודן של שתי חלקות ששטחיהן, למשל, 1,000 מ"ר ו- 1,500 מ"ר שונים מהרווחים הנובעים מאיחודן של שתי חלקות ששטחיהן, למשל, 2,000 מ"ר ו-1,500 מ"ר. אולם, פן זה של הבעיה אינו בא לידי ביטוי כאשר אנו מיישמים את תורת המיקוח.
תורת המשחקים השיתופיים מציעה מגוון של פתרונות לבעיות דומות לבעיה שלפנינו. למשל פתרונות לבעיות חלוקה של מוצר המיוצר ע"י מספר שותפים, או מספר מרכיבים הנדרשים לייצורו. פתרונות רבים מסוג זה יקבעו באירוע שלפנינו חלוקה על פי יחס התרומות לחלקה המאוחדת.
לסיכום, לדעתנו, כאמור אין "פיתרון צודק" חד ערכי לפי תורת המשחקים.
פורסם ב"מקרקעין", כרך י', מס' 4, יולי 2011.
בכך, דרך אגב, שולל ביתן את ההצדקה להתחשב בשווי מבנים הבנויים על החלקה במצב הנכנס כאשר אלה אינם תורמים לשווי במצב החדש.
אנו מודים לפרופ' דב סמט, חוקר בתורת המשחקים, על עזרתו ותרומתו בהבהרת היבט זה.
קובץ להורדה: