מאת
ברי צ'רניאבסקי, שמאי מקרקעין
יוני צ'רניאבסקי, שמאי מקרקעין
פורסם בכתב העת 'מקרקעין וערכם' | דצמ' 2012
בתגובתנו הקצרה שלהלן לא נגיב על כל דבריו של עדי צביקל במאמרו הנדון אשר מתפרסם בגליון זה אלא על עיקרי מאמרו.
לדעתנו, עיקר מאמרו הינו הצעתו המעשית בפרק ז' – מודל מוצע לאיחוד וחלוקה מחדש.
עדי כותב: "מצאתי לנכון לשנות דעתי ולהציע עקרונות חדשים לפיהם יינתן מרכיב משמעותי ועיקרי לתרומה לתכנית החדשה שתימדד לא לפי מרכיב השווי של החלקים המשתתפים בתוכנית (אשר אין לשווים ממילא רלוונטיות בתכנון החדש), כי אם לפי מרכיב השטח אשר הוא הוא המרכיב החשוב, הראוי, הדומיננטי והמשמעותי ביותר המאפשר יצירת תכנית חדשה לתועלת כולם.
בצד עיקרון זה אני סבור שיש לשמר את העיקרון לפיו אין לפגוע בשווי הזכויות הקיימות ואלו יילקחו כבסיס. הצעתי מתייחסת הן למרכיבי שווי הנגזרים משטחים מבונים, הן למרכיבי שווי הנגזרים מייעודים שונים או מכל תכונה אחרת של המקרקעין המשפיעה על השווי ואשר איננה רלוונטית לגבי התכנון החדש."
תגובתנו:
1. שינוי הדעה וההכרה כי הדעה הקודמת היתה למעשה מוטעית ראויים להערכה רבה. יישר כוח.
2. מתן מרכיב משמעותי ועיקרי של תרומת התכנית החדשה הוא רעיון מצויין, המתבטא לדעתנו, קודם כל בכך שאין להביא בחשבון את שווי המחוברים שאינם תורמים לתכנית החדשה.
ענין אי הבאה בחשבון המחוברים, נובע גם מדוגמת אפיית העוגה שעדי עצמו הביא: כל שכנה הביאה מרכיב אחר לעוגה אשר בלעדיו העוגה לא היתה נאפית. כלומר, מרכיבי העוגה, היא התכנית החדשה, הם הרלבנטיים.
ההקבלה המלאה לדוגמת אפיית העוגה הינה גדלי החלקות שכל אחד תורם לתכנית החדשה,כלומר ללא המבנים אך גם ללא התחשבות בייעוד הקרקע ובזכויות הבנייה. האם המיקום חשוב?
דעתנו הינה וכך הבענו אותה במאמרנו ב"מקרקעין" (מס' 4, כרך י', יולי 2011) כי השילוב הסביר יהיה בין עקרוןהתרומה היחסיתלבין עקרוןהשווי היחסי(במצב נכנס) הינו שווי הקרקע כריקה ופנויה (במצב הנכנס).
ההקצאה האופטימלית בין הבעלים כלומר השילוב הסביר בין העקרונות דלעיל היתה נערכת לו הבעלים היו מנהלים מו"מ בינם לבין עצמם ומגיעים להסכמה אולם ברור כי הליך זה הינו אוטופי.
לפיכך, דעתנו הינה כי אם לא ניתן ליישם את המודל האוטופי אזי המודל הנכון יהיה להתחשב בפרמטרים אשר נקבעים ע"י הרשות השלטונית, כלומר – ייעוד, זכויות בנייה ואשר בעטיים נקבע לקרקע ערך מסויים. כמו כן נראה כי לא ניתן להתעלם מהמיקום (חלקה, לייד הים לעומת חלקה רחוקה) ומצורת החלקה. מאידך, שינוייםעצמייםאשר נערכים ע"י בעלי הזכויות בקרקע (בנייה עליה) ואין בהם תועלת ותרומה לתכנית החדשה לא יובאו בחשבון.
הצעת עדי למודל כפופה לחוק הקיים ועקרונותיו הם כ זכות הבניין לא תיפגע (שווי של בעל זכות יישמר) אך ההשבחה הכללית של התכנית תחולק בין בעלי הזכויות לפישטחםהיחסי.
עדי מביא דוגמא למודל שלו אשר תוצאותיו הן:
1. שווי התכנית החדשה לעומת מצב ישן – הגדלה של פי 2.5..
2. באיחוד וחלוקה משתתפות 3 חלקות ששטחן זהה.
3. חלקה מסחרית נכנסת בשווי יחסי של 50% ויוצאת עם 40%,
4. חלקה ריקה למגורים נכנסת בשווי יחסי של 22.5% ויוצאת עם 29%,
5. חלקה בנויה למגורים נכנסת בשווי יחסי של 27.5% ויוצאת עם 31%.
תגובתנו:
הדוגמא של עדי מיישמת למעשה כמעט אך ורק את גודל החלקה.
הניצול בדוגמא שהובאה בשווי חדש לעומת ישן – פי 2.5 בלבד, הינו גדול נמוך לרוב מהמציאותי.
כאשר נגדיל את השווי החדש לעומת הישן "מקסימום" נקבל כי בסופו של דבר רק גודל החלקה קובע וכל החלקות יקבלו אופן זההשלישמהזכויות (כאשר נכנסו לפי 50%, 22.5% ו- 27.5%).
כבר כאשר "נתקן" את דוגמת עדי לגידול של פי 8 במצב חדש לעומת ישן (32 מיליון לעומת 4 מיליון ₪) נקבלכמעטהתפלגות זהה שלשלישלכל אחת המחלקות כדלקמן:35.4%(50% במצב נכנס),32%(22.5% במצב נכנס) ו-32.6%(27.5% במצב נכנס).
כלומר, ככל שגדל שיעור ההשבחה בתכנית החדשה כך קטן ערך הפרמטרים הקובעים את השווי של המצב הנכנס ונותר למעשה רק גודל השטח כקובע כמעט בלעדי.
כאמור לעיל, לדעתנו (בהעדר יכולת מעשית ליישם את מודל המו"מ בין בעלי הזכויות) יש להביא בחשבון בנוסף לגודל החלקות הנכנסות גם את ייעודן וזכויות הבנייה שנקבעו בהן ע"י הרשות השלטונית ולהימנע מהבאה בחשבון של המחוברים שאינם תורמים לתכנית החדשה. כמו כן קשה להתעלם ממאפיינים טבעיים בסיסיים של החלקות (מיקום, צורה).
עם זאת, איננו פוסלים על הסף את הרעיון שרק גודל החלקות, צורתן ומיקומן, וללא התחשבות בייעודן ובזכויות הבנייה בהן, יקבעו את ההתחלקות היחסית ביניהן.
קובץ להורדה: