מאת:
ברי צ'רניאבסקי
כלכלן ושמאי מקרקעין
במאמרי בנדון במקרקעין וערכם מס' קו"ח (118) מיולי, 1999 הוכחתי, להערכתי, כי הכללת שווי הבנוי הקיים בחלקות שנועדו לאיחוד וחלוקה מחדש תעוות את החלוקה הרצוייה והצודקת בין הבעלים.
אולם, הוכחה זו איננה קבילה אצל חלק מהשמאים ולפיכך יוצא לאור מאמר קצר זה.
לא אחזור במאמר זה על כל הנושאים המפורטים במאמרי הקודם בנדון אשר כולם תקפים.
אין גם חשיבות לענין רעיון הצדק היחסי מה היתה הפסיקה בעבר (אשר אגב
תמכה בדעתי) ואיך נהגו שמאי מקרקעין אחדים (מותר לטעות.)
החשוב הוא כי התקנות החדשות שיותקנו ויחייבו את שמאי המקרקעין בהכנת לוחות איזון והקצאה יתבססו על פרשנות נכונה של החקיקה הראשית וכוונותיה ברוח החלוקה הצודקת בין הבעלים כפי שיוכח שוב להלן.
בנוסף, קיימת הסכמה מלאה בין בעלי הפלוגתא כי יש להשתדל לכלול בתכנית איחוד וחלוקה מחדש שטחים הומוגניים ככל האפשר ויש להימנע מהכללת חלקות בנויות
בתכנית מסוג זה.
נראה שהפלוגתא תצומצם או כלל לא תעלה על פני השטח כאשר חלקה בנוייה שתישאר בנוייה גם בתכנית החדשה תוצא מתחום האיחוד והחלוקה מחדש (תיצבע לבן.) ניתן יהיה להקצות לחלקה כזו זכויות בנייה מתאימות גם ללא הכללתה בתחום האיחוד והחלוקה.
אין חילוקי דעות בין בעלי הפלוגתא כי נדרשת חלוקה צודקת של זכויות הבעלים.
להלן הדוגמא הברורה לכך:
דוגמא מס': 1
הקרקע פנויה ולחליפין - קרקע בנויה עם כדאיות הריסה
בדוגמא דלעיל שתי החלקות ריקות, אין מחוברים ואין כל בעיה בתחשיב.
כל בעלים של חלקה בשטח של 5 דונם מקבל מגרש חדש ששטחו 3 דונם.
בדוגמא שלהלן (מס' )2 נמצא שהבעלים של חלקה א' ניצלו את זכויות הבנייה ובנו מבנה בשטח 500 מ"ר ושוויו כבנין בנוסף לקרקע כפנוייה הינו 200,000 דולר. בעל חלקה ב' לא ניצל את זכותו לבנות, ולחליפין - הוא בנה והרס לא מכבר את הבנין.
דוגמא מס': 2
חלקה אחת פנויה והשנייה בנויה - הכללת השטח הבנוי, המבנה הקיים לא ייהרס
תוצאת תחשיב זה הינה כי לבעל החלקה הבנויה יוקצה מגרש של 3.5 דונם (במקום 3 דונם לעיל) ולבעל החלקה הפנוייה מוקצה מגרש של 2.5 דונם (במקום 3 דונם.)
התוצאה היא שבזכות קיומו של בנין על חלקה א' אזי מבעל חלקה א' הופרשו רק 30% משטחו והוא נותר עם 3.5 דונם בעוד שמבעל חלקה ב' אשר לא בנה (או בנה והרס) מפרישים 50% משטחו. ההקצאה במצב החדש מיטיבה עם הבעלים של בעלים שניצל את זכויות הבנייה בעבר על פני זה שלא ניצלם. מה הסיבה הכלכלית או החברתית שבעל חלקה שלא ניצל את זכותו לבנות בעבר ימצא כי זכויותיו הבסיסיות הינן למעשה נחותות מאלה של בעלים אשר ניצל את זכותו לבנות.
האם באמצעות הכלי של איחוד וחלוקה מחדש נאמר שיש לקנוס את מי שלא בנה?
אביא להלן דוגמא נוספת אשר סביר כי תשכנע את כל מי שנשאר עדיין לא משוכנע:
דוגמא מס': 3
חלקות בנויות בסטנדרד שונה
מצב קודם
2 בעלי חלקות זהות - 1,000 מ"ר לכל אחד. זכויות בנייה זהות - 15% למגורים. לצורך הדיון, שווי זהה למ"ר קרקע - 400,000 דולר לדונם. בעל חלקה א' ניצל את זכויותיו במלואן ובנה בית מגורים "סטנדרטי" ששוויו נאמד ב־ $400,000 (520,000$ לקרקע ועוד 150 מ"ר בנויים לפי 800$/מ"ר).
בעל חלקה ב' ניצל אף הוא את זכויותיו במלואן ובנה בית מגורים יוקרתי ששוויו נאמד ב־ 400,000$ (625,000$ לקרקע ועוד150 מ"ר בנויים לפי1,500 $/מ"ר).
נניח כי השווי מותאם לשיטת העלויות.
מכאן
שווי חלקה א' = 400,000$ (520,000$ קרקע + 120,000$ בנייה)
שווי חלקה ב' = 400,000$ (625,000$ קרקע + 225,000$ בנייה)
שווי שתי החלקות = 1,145,000 דולר.
מצב חדש
במצב התכנוני החדש בוצעו איחוד וחלוקה מחדש, הופרשו 20% לדרכים מכל חלקה והוגדלו זכויות הבנייה ל־100%. כל אחד מהבעלים יכול לנצל את זכויות הבנייה אף ללא צורך בהריסת הקיים.
ברור כי לו היינו עורכים לוח הקצאה הגיוני אזי ההקצאה השויונית אשר במצב החדש היתה נראית סבירה והגיונית - מאחר ולכל אחד מהבעלים היתה חלקה זהה לשנייה וזכויות הבנייה זהות במצב הישן וכן הדבר במצב החדש - לכל אחד הפקיעו 20% ונתנו זכויות מוגדלות שוות לשניהם.
דע עקא, אם נכליל למרות הנ"ל, את שווי הבנוי נקבל טבלת הקצאה אשר בה יקבל בעל החלקה עם הבניה היוקרתית זכויות מוגדלות שיתבטאו ע"י קבלת תשלומי איזון או ע"י קבלת שטח חלקה גדול יותר.
שווי הקרקע לפי הזכויות החדשות נאמד לפי 1,000,000 דולר לדונם. השווי במצב החדש בהכללת ערך הבנוי מחושב כך:
שווי הקרקע של המגרש החדש ששטחו 800 מ"ר - 800,000$
שווי מגרש 1 = $920,000 - (800,000$ קרקע + 120,000$ בנייה)
שווי מגרש 2 = $1,025,000 - (800,000$ קרקע + 225,000$ בנייה)
סה"כ 1,945,000 $
התוצאה המתקבלת הינה שבעל חלקה א' היטיב את מצבו כביכול באשר שוויו היחסי עלה מ־45.4% במצב קודם ל־47.3% במצב חדש ולכן הוא אמור לשלם תשלומי איזון לחברו. כלומר, בעל הבית נמוך הסטנדרד נענש על כי בנה בסטנדרד נמוך והוא צריך לפצות את חברו שבנה בסטנדרד גבוה ממנו בעבר! האם זו מטרת "איחוד וחלוקה מחדש?"
לחליפין, אם השמאי "יעשה הכל" כדי להימנע ממצב של תשלומי איזון אזי כדי לשמור על השווי היחסי של המצב הקודם יהיה צורך להקצות לבעל חלקה א' שבנה בסטנדרד נמוך יותר מגרש קטן יותר מזה שיקבל בעל חלקה ב' שבנה בנין יוקרתי, כדלהלן:
שווי מגרש 1 = 883,000$ (763,000 + 120,000)
שווי מגרש 2 = 1,062,000$ (837,000 + 225,000).
כלומר, אם נימנע מתשלומי איזון אזי בעל חלקה א' יקבל 37 מ"ר פחות מהמגרש המגיע לו ששטחו 800 מ"ר ו־37 מ"ר אלה יועברו לזכות לטובת בעל חלקה ב'. העיוות הזה נובע מכך שהבעלים השונים בנו בסטנדרד שונה בעבר בחלקות המקור שלהם.
מסקנות
אין להביא בחשבון את שווי המחוברים כאשר הם נועדו להריסה.
אין להביא בחשבון את שווי המחוברים כאשר הם בעלי תרומה חיובית ואף לא ייהרסו לפי התכנית החדשה.
אין להעביר בעלות של חלקה בנוייה לבעלים אחר.
כדי להימנע מסיבוך אפשרי אין לכלול חלקות בנויות בתחום איחוד וחלוקה מחדש.
הטיעון העיקרי, כנראה, כנגד העקרונות דלעיל הינו כי השווי הקובע והרלבנטי הינו "שווי המקרקעין בשוק החופשי".
ברור כי חלקה בנוייה תיסחר בשווי גבוה יותר מחלקה פנוייה (כאשר הבנוי מוסיף ערך לקרקע). ברור כי בדוגמא 3 דלעיל אזי שווי המקרקעין של חלקה ב' גבוה משווי המקרקעין של חלקה א'. נניח כי באותו המועד אברהם רוכש בשוק החופשי את חלקה ב' לפי שווי שוק של 625,000$ ויצחק רוכש את חלקה א' לפי שווי שוק של 520,000$ (לפי דוגמא3 דלעיל).
שנה לאחר הרכישה נערכת תכנית חדשה הכוללת איחוד וחלוקה מחדש, טבלת הקצאה ואיזון.
טבלת האיזון אמורה להיעשות לפי כללי צדק נכונים וזאת הן לדעתי והן לדעת המתנגדים לי.
האם רוכש הבית שבסטנדרד הגבוה יותר אשר שילם )625,000 $( סכום גבוה יותר מרוכש הבית שבסטנדרד הנמוך יותר (520,000$) אמור לקבל זכויות בנייה גבוהות מאלה של חברו למרות ששניהם הינם בעלי חלקות מקור בזכויות בנייה שוות?!
יהיה זה לדעתי, אבסורד וחוסר צדק אם רוכש הבית היקר יותר יזכה עקב כך לזכויות בנייה גבוהות יותר מאלה של חברו שרכש הבית הנחות יותר במחיר נמוך.
מכיוון ששני הבתים אינם מיועדים להריסה וניתן לנצל אותם גם בתכנית החדשה אזי רוכש הבית היקר יותר לא הפסיד מרכישתו היקרה יותר אך גם אין סיבה ש"ירוויח" זכויות בנייה נוספות על חשבון חברו.
בניתוח עסקותיהם ברור כי שניהם שילמו שווי זהה בגין זכויות הבנייה ושווי שונה בגין הבנוי.
האם בגין רכישת בנוי בסטנדרד גבוה יותר יש להעניק גם זכויות בנייה גבוהות יותר לרוכש זה? תמהני!
הטעות של בעל טיעון זה הינה כי אין הוא מתייחס לשויוניות הנדרשת בהענקת זכויות ע"י רשויות התכנון.
הודרת קובץ: